У вторичной недвижимости, в отличие от новостроек, уже имеются зарегистрированные владельцы, она давно введена в эксплуатацию, а также готова к заселению. Однако здесь есть несколько важных нюансов, на которых следует заострить особенное внимание при заключении сделки.
1. Юридическая история
Недвижимость (дом, квартира) на вторичном рынке имела одного или нескольких собственников. Тщательный сбор и анализ данных о юридической истории квартиры - одно из главных условий перед заключением договора. Если вдруг выяснится, что у кого-либо из собственников есть претензии, то сделка будет признана недействительной. В результате этого на квартиру могут наложить арест или использовать в качестве имущества для раздела. Важно удостовериться, что все жильцы, которые брали участие в приватизации, согласны с продажей квартиры и были выписаны до момента оформления сделки. Для получения этой информации нужно обратиться в паспортный отдел или получить выписку из ЕГРН.
2. В каком состоянии находится квартира
Огромным плюсом вторичной недвижимости является возможность приобретения жилья в старом, давно благоустроенном районе с развитой инфраструктурой. Минус такой недвижимости — ремонт, скорее всего придется переделывать по своему вкусу. Некоторые продавцы, желая побыстрее продать квартиру или дом, делают там поверхностный косметический ремонт с целью скрыть недостатки объекта: старые ржавые трубы, старую проводку, щели и неровности на стенах. Обязательно нужно осмотреть квартиру на наличие плесени в кухне и в санузле. Еще один важный момент — это законность произведенных перепланировок. Необходимо сверить расположение стен и комнат с планами и чертежами БТИ и убедиться, что изменения, если они проводились, были согласованы.
3. Сроки и цены
В большинстве случаев квартиры в новостройках стоят намного дешевле, особенно если вносить деньги за приобретение еще во время строительства. При этом цена квартиры повышается по мере продвижения строительства дома, а покупка жилья в строящемся доме - дело весьма рискованное. К тому же вторичной недвижимостью называют не только старые хрущевки, но также и новостройки, которые были сданы в эксплуатацию застройщиками 2-3 года назад. Согласно жилищного законодательства, подобные объекты должны автоматически причисляться ко вторичному жилью, которое невозможно приобрести по ДДУ или договорам уступки.
Цена такого объекта недвижимости будет состоять, в том числе из его состояния, поэтому важно заранее оценить необходимость проведения ремонтных работ. Также не стоит забывать об услугах ЖКХ: в подавляющем большинстве новых квартир счетчики использования воды и электричества устанавливаются по умолчанию. Во вторичных же квартирах счетчики имеются далеко не всегда, поэтому придется об этом позаботиться, чтобы не платить за коммуналку по завышенным ценам. Еще одно весомое преимущество покупки вторичного жилья: получить на него ипотеку гораздо проще, так как большинство банков кредитуют покупку квартир на вторичном рынке с более выгодными процентными ставками и с более лояльными условиями.
4. Соседи
Соседей по дому в большинстве случаев не выбирают — такое правило актуально лишь при покупке квартиры в новостройке. Приобретая вторичную недвижимость покупатель имеет реальную возможность заранее навести справки о будущих соседях. Причем лучше делать это лично, а не доверять риелтору, поскольку он - лицо заинтересованное. С потенциальными соседями можно будет обсудить историю квартиры, плюсы и минусы района, а также оценить чистоту в подъезде и прочие нюансы.
5. Мошенники
При покупке вторичной недвижимости существует возможность столкнуться с мошенниками. Наиболее часто мошенники предлагают купить недвижимость по очень низким ценам. Поэтому при наличии варианта со стоимостью, которая существенно ниже рыночной, желательно подстраховаться и основательно проверить его с помощью профессионалов в этой сфере.
Насторожить также должна ситуация, когда продажей квартиры занимается не собственник, а его другое лицо, имея доверенность. В этом случае не лишним будет поинтересоваться, каким образом этот человек связан с владельцем квартиры, а также получить консультацию у нотариуса, оформившего ему доверенность. Если недвижимость была получена владельцем по решению суда, а не по сделке купли-продажи, то стоит обратиться в суд, выдавший постановление и затребовать оттуда оригиналы всех документов. Это нужно для того, чтобы убедиться в законности произведенной сделки.
6. Оформление сделки
Для законного оформления сделки продавец и покупатель должны подписать договор. Если квартира имеет несколько собственников, то документ обязательно должен оформляться у нотариуса. Когда собственник у квартиры один, то из желания сэкономить некоторые покупатели берут за основу обычный стандартный шаблон договора. Лучше этого не делать, а доплатить юристу за грамотно составленный договор, ведь в случае возникновения споров суд будет брать во внимание именно его. Если в документе не прописаны все обязанности участников сделки, то доказать свою правоту в таком случае будет намного сложнее. Юрист (нотариус) не только составит индивидуальный договор со всеми необходимыми правками, но и проверит все документы, представленные сторонами. По желанию сторон сделки нотариус может зарегистрировать в Росреестре и факт перехода права собственности от одного собственника к другому.
