После жаркого лета...

Меня радует, что в Магнитогорске вечером люди в честь дней рождения, как и до кризиса, стали стрелять салютами, за 2009 год таких пиротехнических представлений были единицы (похоже, с деньгами было туго). Сложная кризисная ситуация, просевшие доходы населения, не дают ценам на жилье быстро вернуться к докризисным максимумам, но ограниченность предложения, инертность продавцов на первичном и вторичном рынке жилья не дали ценам за 2009 год упасть ниже.

Экономика идет на поправку. По Магнитогорску, где градообразующим является группа компаний ОАО «ММК», ввели ряд современных производств глубокой переработки металла, на что чутко отреагировали банки, которые исключили г. Магнитогорск из рейтинга неблагополучных и открыли ипотечные программы для жителей города.

Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ) объявила о запуске новых ипотечных программ: «Революция в ипотеке» и «Новостройка». Программы распространяются только на жилье, возводимое корпорацией. Это заведомо высоколиквидные объекты, благодаря чему заемщикам предлагаются крайне привлекательные условия.

К началу 2010 года цены на однокомнатные квартиры улучшенной планировки вплотную приблизились к одному миллиону рублей, однокомнатные хрущёвки к 870-880 т. рублей, однокомнатные брежнёвки к 900-910 тыс. рублей. Весной и особенно летом ощущался спад покупательской активности. Жаркое лето с 30-ти градусной жарой не способствовало пробуждению мыслей об улучшении жилищных условий. Спрос все лето 10-ого года благополучно дремал. Аналитики Гильдии риэлторов Магнитогорска предполагают, что отложенный спрос, вызванный аномальными погодными условиями, еще будет реализован до конца года. Осенью рынок вошёл в эпоху созидания, выросла активность покупателей, увеличился спрос (особенно на хорошие квартиры без недостатков). Начинает работать закон экономики: когда спрос превышает предложение - цены растут.

Цены на вторичном рынке продолжают плавно расти.

То-есть рост цен на недвижимость можно заметить, сопоставив ценовые показатели на аналогичные объекты за определенные временные промежутки: месяц, квартал.

Сентябрь 2010 года начался спокойно, но со второй недели была замечена активность покупателей по приобретению 1-2 комнатных квартир ликвидных групп, что является одним из маркеров определения роста покупательного спроса, возник даже дефицит на отдельные позиции.

Прогноз- дело неблагодарное, но и необходимое. В октябре основные застройщики по г. Магнитогорску будут увеличивать стоимость одного квадратного метра во вновь построенных домах. Уровень доходов у граждан Магнитогорска стабилизировался, послекризисный стресс прошёл. Альтернативы ипотеке нет - как сказал наш Премьер. В конце сентября, в октябре и до декабря 2010 года я прогнозирую рост цен на квартиры вторичного рынка. Рост будет плавным, в ноябре возможно замедление, - бурление рынка. В целом по однокомнатным квартирам рост составит до конца 2010 года – 50-70 тыс. рублей. По двух - и трёхкомнатным квартирам рост будет пропорционально выше, в зависимости от качества и ликвидности объекта.

 Ожидаемая стоимость квартир к концу 2010 года (правый берег, не 1-ый этаж) в тыс. руб.

 Данные являются усреднёнными из-за существующего разнообразия планировок квартир.

По коммерческой недвижимости появился спрос, который пока носит обрывочный характер. Поживём - увидим…

 Слухи о скорой «смерти» рынка недвижимости, которые активно распространялись в 2009 году по мере развития финансового кризиса, оказались преувеличенными.

Одна из причин заключалась в хаосе, царившем на первичном рынке: многие застройщики испытывали необходимость в погашении краткосрочных обязательств и решали эту проблему за счёт продажи партий квартир с серьёзным дисконтом - от 10 до 30%. Правда, эти продажи застройщики и риэлторы не афишировали, пытаясь предотвратить ценовой обвал. В агентствах недвижимости отмечают, что после кризиса ряд строительных компаний прекратили свою деятельность на территории г. Магнитогорска. Остались надежные, проверенные временем: «Домострой», «НТМ», «Монолит», «Высотник», «Элитстрой», которые налаживают сотрудничество с банками с целью развернуть процесс ипотечного кредитования уже на стадии долевого участия в строительстве.

Как и предполагалось, в конце 2010 - начале 2011 года будет дефицит на новостройки, частично эту проблему можно решить увеличением малоэтажного строительства, предстоит дальнейшее освоение поселков: Западный-1, -2, -3; Нежный, Приуральский, Благодатный, Звёздный.

Но всех предупреждаю: если есть возможность, покупайте сейчас, квартиры будут стоить дороже. В прошлом тяжёлом году в новостройке можно было купить квартиру по 21 т.р./кв.м, в июне этого года цена перешла рубеж в 26 т.р./кв.м, к концу года цены вплотную приблизятся к 30 т.р./кв.м.

Намечается умеренное увеличение стоимости хороших объектов без недостатков при разумной начальной цене. Квартиры с изначально завышенными ценами спросом пользоваться не будут. Да и сейчас есть отдельные примеры реального повышения стоимости квартир в разных сегментах рынка.

Стабильным устойчивым спросом будет пользоваться жилье «эконом- класса», одно-, двухкомнатные квартиры, хрущёвки , брежнёвки и квартиры улучшенной планировки с хорошей транспортной доступностью кроме первого этажа вдоль пр.Карла Маркса.

В аналитическом комплексе зависимость всех ценовых показателей от времени можно описать гладкими кривыми, по которым строится прогнозная кривая (в математике ее называют производная). Благодаря этому можно получить прогноз стоимости любой квартиры на несколько месяцев.

Какие показатели принимаются во внимание:

1. Тенденция изменения стоимости барреля нефти и соответственно бивалютной корзины;

2. Уровень инфляции, размер ставки рефинансирования;

3. Занятость населения г. Магнитогорска;

4. Значение биржевых показателей, которые влияют на производимый в Магнитогорске сортамент металлопродукции;

5. Влияние рынка недвижимости всей РФ на рынок недвижимости Магнитогорска;       

Этот метод не применяется для создания долгосрочных прогнозов, однако опытные риэлторы г. Магнитогорска пользуются этим методом. Производя расселение объекта, они учитывают потенциальную динамику роста или падения цен на альтернативные объекты.

«Умные» покупатели в прошлом 2009 году ждали с нетерпением, когда же цены упадут еще ниже, и однокомнатную квартиру можно будет купить за 600 тыс. рублей. Переломной точкой оказался запуск стана 5000, в город пошли ипотечные деньги, возобновился спрос, и рынок начал выходить из комы.

Проблемы, которые необходимо решить Магнитогорску, как муниципальному образованию:

1. Приступить к строительству бюджетного жилья, для учителей, медиков, сотрудников МВД со скидкой 20-30% от сложившихся рыночных цен;

2. У Жилищного-Инвестиционного фонда «Ключ» для сотрудников ОАО ММК была практика: при сдаче дома цена за квадратный метр была существенно ниже, чем в среднем по городу, кроме того работникам ОАО ММК давали беспроцентные ссуды для погашения оставшегося долга, на 5-8 лет. Такую практику следовало бы возродить.

3. Необходимо срочно создать маневренный жилой фонд для:

- выселения граждан из ветхо-аварийного жилого фонда;

- для проживания трудовых мигрантов из республик СНГ,ф что позволит ввести этот процесс в правовое поле. Их руки очень нужны Магнитке.

4. Руководству города следует обратить внимание на опережающее комплексное благоустройство новостроек (детские сады, школы, асфальтирование, магазины).

5. В целях увеличения продолжительности жизни отказаться от практики отключения на ОАО ММК пром.фильтров в выходные дни и ночное время, когда всё руководство на Банном или в Абзаково.

Обзор рынка недвижимости за 2010 год подготовил юрист Агентства недвижимости «Своя Квартира»  Иванцов Сергей Анатольевич.