Мировой финансовый кризис, вот уже более двух лет диктующий свои условия экономике всего мира, отразился на многих аспектах рынка московской недвижимости, в том числе и на рынке коммерческой недвижимости. Особенно негативно отразилось ухудшение экономической ситуации на рынке складской недвижимости.
Нехватка складских помещений в Москве остро стала ощущаться в прошлом 2009-м году, когда разные причины (недостаток финансирования, сложности с получением кредитов в банках, проблемы с получением разрешения на строительство складских помещений, введение новых государственных правил зонирования) привели к тому, что ввод новых площадей под склады резко сократился.
Снять в аренду или купить коммерческую недвижимость под склад становится все труднее, т.к. из запланированных на 2008-й год полутора миллионов квадратных метров складских помещений было построено не более тридцати процентов. В результате к концу 2008-го года, по данным статистики, в Москве было построено всего 3,8млн. квадратных метров качественных, пользующихся спросом складских площадей. Если учесть, что до этого снижения темпов строительства складских помещений, свободных складов в Москве было не более одного процента, то нет ничего удивительного в том, что на сегодняшний день в столице больше всего не хватает именно площадей под склады, и спрос на этом сегменте рынка недвижимости далеко превышает возможные предложения. Ситуация со специализированными складами с особыми условиями хранения является точно такой же.
На рынке складской недвижимости часто применяется сдача части площадей в субаренду. Собственно, такая практика применяется на рынке любой коммерческой недвижимости. Например, очень часто аренда офисов большой площади приводит к тому, что арендатор сдает лишние метры в субаренду до тех пор, пока эти площади не понадобятся ему самому. Такая же ситуация наблюдается и на рынке складской недвижимости. Подобная практика позволяет фирмам и предпринимателям не бояться арендовать склады, по площади превосходящие их потребности, и сдавать лишние помещения в субаренду. Чаще всего субаренду используют владельцы крупных складских помещений, так называемые логистические операторы. Наиболее оптимальным сроком субаренды склада считается срок от одного года до трех лет.
Финансовый рынок затронул не только вопрос о строительстве новой коммерческой недвижимости, но вопрос цены аренды одного квадратного метра. Влияние кризиса на изменение арендных ставок на различные объекты коммерческой недвижимости оказалось различным. Например, аренда офисных помещений стала дешевле и значительно, особенно категорий «А» и «В». А продажа офисных особняков в Москве элитного класса всегда осуществлялась по особым условиям, на которые кризис влияния не оказал, т.к. предложений в этом сегменте коммерческой недвижимости всегда было мало, а покупателей хватало. Аренда складских помещений за последние год – два тоже подешевела, но не так сильно, как аренда офисных площадей. Это объясняется тем, что в докризисные годы цена аренды на складскую недвижимость увеличивалась незначительно и соответствовала реальному спросу. В отличие от аренды офисных помещений, в цене которой большую часть составляли спекулятивные накрутки. Поэтому сейчас, когда происходит переоценка всей недвижимости, стоимость аренды складских помещений скорректировалась незначительно – примерно на двадцать процентов, что считается очень небольшим снижением по сравнению с другими объектами коммерческой недвижимости. Например, цена аренды складского помещения категории «А» составляет 120 долларов, а категории «В» – 110 долларов.
В 2009-м году в Москве должно быть построено около шестисот квадратных метров высококачественных складских помещений. Все эти склады сейчас активно строятся и должны быть введены в эксплуатацию до конца года. Это такие объекты, как логистический парк «Крекшино», общей площадью 57,5тыс. квадратных метров и индустриальный парк «Истра», площадью 26тыс. квадратных метров. Есть еще проекты крупных строительных компаний, например, индустриальный парк компании Giffels «Южные ворота» площадью 71,3тыс. квадратных метров; логистический комплекс, который строят компании Raven Russia и EG Logistics площадью 53тыс. квадратных метров; парк компании «Трилоджи Девелопмент» «Трилоджи парк «Томилино», площадью 120тыс. квадратных метров; парк «Восточный», который строит компания «Эспро Девелопмент», площадью 55тыс. квадратных метров и Агротерминал компании Accent.
