Оценка рыночной стоимости помещений.

Сейчас в крупных российский городах рынок недвижимости развит настолько, что на нем продаются не только отдельно стоящие здания и земельные участки, но также и части зданий - помещения. Помещения обычно принято классифицировать на жилые и нежилые. Классическим примером жилого помещения является квартира. В качестве примеров нежилых помещений можно привести офисы в административных зданиях, помещения магазинов на первых этажах общественных зданий, складские помещения в подвальных и полуподвальных этажах жилых и административных зданий.

Помещения постепенно становятся все более и более желанным объектом для покупки, поскольку стоимость помещений по сравнению со стоимостью отдельно стоящих зданий, как правило, ниже. Увеличение количества сделок с помещениями привело к скачкообразному росту спроса на услуги по оценке их рыночной стоимости, поскольку точная стоимостная оценка помогает продавцу и покупателю избежать досадных ошибок при согласовании цены на объект недвижимого имущества.

В теории, оценка помещений должна проводится, как и оценка объектов недвижимости иного назначения, то есть одновременно тремя различными подходами. Эти подходы - сравнительный, доходный и затратный - позволяют взглянуть на стоимость объекта под тремя разными углами и в результате получить максимально точный результат. Однако физические особенности помещений накладывают определенные ограничения в применении некоторых из оценочных подходов, вынуждая оценщика пользоваться лишь ограниченным набором методов.

Рассмотрим сначала жилые помещения, то есть отдельные квартиры в многоквартирных домах. На практике, оценка стоимости квартиры проводится не тремя подходами, а всего лишь одним - сравнительным. Затратный подход не применяется при оценке квартир, поскольку квартира является лишь малой частью жилого здания и при калькуляции затрат на ее строительство оценщику очень трудно выделить из совокупных затрат на строительство здания именно ту часть, которая пошла на создание оцениваемой квартиры. Кроме того, практически невозможно учесть в затратах на создание одной квартиры стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом. Все это делает невозможным применение затратного подхода при определении стоимости жилых помещений.

Доходный подход также практически не используется при расчете стоимости квартир. Это обусловлено, в первую очередь тем, что рыночные цены на квартиры формируются исходя из основной потребности людей, покупающих квартиру, которой является потребность в жилье, крыше над головой. Квартиры не предназначены для целевого извлечения дохода, поэтому применение доходных методов для оценки квартир приведет, скорее всего, лишь к искажению результата оценки. Из-за этого, практикующие оценщики избегают применять методы доходного подхода для определения рыночной стоимости жилых помещений. Таким образом, методом исключения, для расчета стоимости квартиры остаются лишь методы сравнительного (рыночного) подхода. Эти методы основаны на сравнении цен продажи аналогичных квартир между собой и дают объективные и точные результаты.

Определение стоимости нежилых помещений во многом имеет те же особенности, что и оценка жилых помещений, но с одним исключением. Поскольку нежилые помещения почти всегда предназначены для использования в коммерческих целях (то есть для извлечения дохода), то оценка нежилых помещений проводится с применением как сравнительных, так и доходных методов. В данном случае, применение методов из двух различных групп, хотя и повышает трудоемкость оценки, но позволяет поднять точность и объективность результатов, что, в итоге, идет на пользу имущественным интересам всех сторон, заинтересованных в проведении сделки с оцениваемым объектом недвижимости.