Квадратный метр будет дорожать

В 2008 году цены  на недвижимость резко упали, стройки были «заморожены», спрос и предложение заметно сократились. Например, накануне кризиса летом 2008 года средняя цена квадратного метра в новостройках составляла 32 тыс. руб., а в конце года уже составляла 28 тыс. руб. Так же обстояли дела на вторичном рынке жилья: летом 2008 года средняя цена составляла 35 тыс. руб. за квадратный метр, в конце года – 32,8 тыс. руб. В первое полугодие 2009 года вторая волна кризиса вызвала резкое снижение цен на рынке жилья. Летом 2009 года на рынке жилья устанавливаются самые низкие цены. Например, в июле средняя цена за квадратный метр в новостройках составляет 25,5 тыс. руб., на вторичном рынке – 23,3 тыс. руб.

Но этот момент становится переломным. В это время банки вновь начинают выдавать ипотеку под «приемлемые» проценты, увеличиваются объёмы господдержки, благодаря чему цены на квадратный метр начинают повышаться. В июле 2010 года они уже составляют: на первичном рынке – 26,6 тыс. руб., на вторичном – 26,2 тыс. руб.

Что же будет в дальнейшем с ценами на квадратный метр?  Рост продолжится. К этому выводу приводят несколько факторов.

Во-первых, недвижимость остаётся одним из самых выгодных средств вложения денег. Хранить деньги в долларах или евро сейчас очень рискованно, т.к. они во многом зависят от цены на нефть, а она в последнее время нестабильна. Покупка акций тоже не даёт гарантированной прибыли, так как рынок акций очень спекулятивен: можно ожидать как падение, так и рост. Популярное сейчас вложение денег в золото тоже маловыгодно – цена на золото держится практически на одном уровне. Остаётся только недвижимость – вложив в неё деньги, невозможно полностью «прогореть», ведь она обладает высокой ликвидностью, её в любой момент можно будет продать (по разумной цене).

Во-вторых, упомянутые выше господдержка и снижение процентов по ипотечным кредитам. Правительство РФ выделило 250 миллиардов руб. на развитие ипотечного рынка, благодаря чему многие банки пересмотрели условия предоставления ипотечного кредита. Снижение ставки рефинансирования принуждает банки снижать ставки по кредитам. Согласно «Стратегии развития» средняя процентная ставка по ипотеке к 2011 году составит 13%. После внесения поправок в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» банки снизили первоначальный взнос с 30 до 20 %, но некоторые банки пошли дальше – снизили его до 10 – 15 %. Также государство оказывает поддержку развитию ипотечного кредитования на первичном рынке жилья. Кроме этого, АИЖК наряду с существующей программой реструктуризации долга ввела программу повторной реструктуризации. Все эти меры помогут ипотеке вернуться на докризисный уровень и стать основным механизмом приобретения жилья для «среднего класса».

В-третьих, во время кризиса произошло сильное сокращение объемов строительства, но обветшание жилищного фонда невозможно остановить. В Магнитогорске эксплуатируется примерно 10 миллионов квадратных метров жилья, из них примерно 1 миллион находится близким к состоянию ветхого или аварийного. Для компенсации этого жилья необходимо вводить как минимум 200 тысяч квадратных метров нового жилья в год. В ближайшие годы наш город не сможет выйти на этот уровень, и это поднимет спрос на жильё.

В-четвёртых, застройщики предпочитают строительство целых кварталов с развитой инфраструктурой. В таких кварталах появляются магазины, школы, детские сады, прокладываются дороги, корректируются маршруты автобусов и маршрутных транспортных средств, и это очень привлекает потенциальных покупателей жилья без опаски переселяться в новостройки.

Таким образом, в ближайшее время нас ожидает постепенное повышение цен на квадратные метры жилья. Но, в связи с медленным выходом из кризисного положения, рост цен тоже будет происходить медленно. Поэтому докризисные цены на рынке жилой недвижимости установятся не ранее чем через 3-4 года.

                                                                    Волгина Т.И.,  АН"Эксперт" в Магнитогорске