Как купить землю?

 

 

В жизненную программу настоящего мужчины входит постройка дома. Однако прежде чем строить дом под него необходимо купить земельный участок. Как провести эту хозяйственную операцию так, чтобы потом не было мучительно больно?

 

Прежде чем приступать к покупке участка под строительство дома необходимо определиться с вашими пожеланиями к нему. Конечно, кому-то подавай усадьбу с полями, рощами и прудами, однако большинству потребителей нужно место для дома и отдыха с удобным подъездом и возможностями по налаживанию хотя бы автономных коммуникаций – теплоснабжения, отопления, канализации и т.п. Как минимум, это предполагает наличие рядом достаточных мощностей электричества, водопровода или альтернативы ему в виде подземных или наземных водных ресурсов. Наличие газопровода позволит в будущем существенно экономить затраты на энергоресурсы.

Знать только примерные стоимость, площади и приблизительное месторасположение будущего домовладения совершенно недостаточно для такой важной покупки. Необходимо обратить внимание на экологическое состояние территории – например, рядом может находиться свалка, либо захоронение отходов производства. Не самым приятным соседом может оказаться и кладбище.

Изначальная низкая стоимость участка потом может вылиться в непомерные расходы на проведение нормальной дороги к нему, согласование и проведение коммуникаций.

Необходимо обратить внимание на адекватный вашим запросам и планам выбор размера земельного участка. Например, под летний домик эконом-класса может подойти и 6 соток. Однако если дом предназначен для постоянного проживания, то речь может идти о 15-20 сотках и больше. Но у приобретения больших участков есть оборотная сторона – чем больше участок, тем больше времени и средств понадобится на его уход и содержание, больше придется платить налог на землю.

 

 

Важнейшим аспектом, который нужно учесть, при приобретении земельного участка для строительства дома является категория и вид разрешенного использования участка. Не на всех участках можно возводить жилые строения и на еще меньшем их количестве можно оформить постоянную прописку/регистрацию. Существует семь категорий земель – сельхозназначения, промышленности, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда, земли запаса, и, наконец, - земли поселений. Именно на землях последней категории, выделенных под индивидуальное жилищное строительство или малоэтажное строительство можно не только строить загородный дом, но и прописаться в нем. Строительство дома возможно и на землях поселений, выделенных под личное подсобное хозяйство.

Строительство и даже прописка возможны и на землях сельхозназначения. Например, существуют земельные участки сельхозназначения, с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство. Особое внимание нужно обратить на земельные участки категории «земли сельхозназначения», с видом разрешенного использования «садоводство» или «огородничество» или для «дачного ведения хозяйства». Если вид разрешенного использования – «дачный», то Вы имеете право построить жилой дом с правом регистрации или без права регистрации. Если это «садовый» участок, то Вы имеете право построить жилой дом, но без права регистрации. При «огородном» участке Вы не имеете права ни строить жилой дом, ни регистрироваться. Однако на «дачных» участках часто возникают проблемы с регистрацией. Если у Вас есть участок сельхозназначения с видом разрешенного использования под дачное строительство, то в доме на таком участке прописка возможна и в судебном порядке.

Для строительства и постоянного проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения или личного подсобного хозяйства, покупателю надо становиться ПБОЮЛ - фермером с соответствующим сертификатом. Чтобы точно выяснить, возможно ли, и какое строительство на покупаемом земельном участке, лучше обратиться в земельный комитет. У местных властей можно узнать и о возможностях и перспективах перевода земель из одного назначения в другое.

 

После того как вы выбрали подходящий именно Вам земельный участок, процесс его покупки только начинается. Порой он может растянуться и на полгода. Помочь сэкономить ваше личное время могут хорошие юристы и риэлторы.

 

Первое с чего начинается сделка – это получение и проверка имеющихся у продавца или его риэлтора документов. При знакомстве (встрече) с продавцом нужно посмотреть его паспорт и оригинал свидетельства на право собственности на землю (если такое свидетельство оформлялось), чтобы убедиться, что земля принадлежит именно данному лицу. Если показывают только копию, то лучше от сделки отказаться, так как копия свидетельства могла быть выдана в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства. Если продавцом выступает риэлтор, необходимо съездить в агентство недвижимости, которое он представляет – узнать, работает ли там этот человек, посмотреть лицензию, ознакомиться с документами, на основании которых продаётся данный земельный участок. Если продавец действует через представителя, то нужно попытаться проверить отозвана доверенность представителя или нет. В доверенности должно быть прописано, что доверяет (полномочия представителя), по какой цене, какую недвижимость доверяют продать представителю, имеет ли он право подписывать договор по сделке.

Если в качестве подтверждения права собственности на продаваемый участок продавец представил свидетельство о собственности, то желательно внимательно его изучить – в нем указано кем и когда выдано свидетельство; на основании каких документов; кто является собственником земли; сколько земли выдано; статус участка (не все участки пригодны для строительства); кадастровый номер участка. К свидетельству на право собственности обязательно должен быть приложен кадастровый план. В нём указаны количество соток, категория земли, сведения о частях земельного участка, план границ участка. В выписке из кадастра указываются все обременения по данному участку земли (например, на покупаемом участке могут проходить газовые трубы, коммуникация, водоснабжение, кабели, древесно-кустарниковая растительность, не подлежащая вырубке). Это важно знать, поскольку при переходе права собственности все обременения и ограничения на строительство сохраняются. Однако бывают случаи, когда в документах на землю ряд ограничений и обременений не указан.

От продавца также желательно получить документы, на основании которых он стал владельцем участка – договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследстве. Продавец обязан также предоставить документы об уплате налогов на землю. Если Вы покупаете участок в садовом товариществе, то подписанную председателем товарищества справку об отсутствии задолженности. Во избежание недоразумений и конфузов с родственниками продавца, можно получить нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Если психическое здоровье продавца вызывает у Вас сомнения, затребуйте справку о его дееспособности. Невменяемость на момент свершения сделки может стать причиной признания её недействительной.

Если свидетельство о праве собственности на участок отсутствует – получите у продавца иные документы, на основании которых он владеет (распоряжается) участком. Это могут быть постановление, распоряжение местного органа власти, договора купли-продажи и т.д. На многие земельные участки имущественные права владельцы до сих пор не оформили (т.е. земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования и пр.).

В зависимости от вашей уверенности в продавце,  степени знакомства с ним, осторожности, статуса земельного участка, также могут понадобиться справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, оплате членских, паевых и разовых взносов, отказы дольщиков от преимущественного права покупки доли имущества, подтверждение отсутствия межевых споров, генеральный план застройки территории или градостроительный план и другие бумаги. Эти документы могут быть необходимы для реально безопасного проведения сделок. Желательно проследить историю земли начиная с документов о первичном выделе земли.

От того, на каком праве у продавца находится земельный участок, какие у него есть документы, какова категория и вид разрешенного использования земельного участка зависит стоимость, длительность, схема и сложность всей дальнейшей сделки. В простых случаях от ее начала до получения права собственности из регистрационной палаты пройдет полтора – два месяца, а в сложных можно не успеть и за полгода.

В простейшем случае сделка по покупке земельного участка, как и любого другого объекта недвижимости, состоит из трех основных этапов:

1) Согласование цены, внесение задатка, подписание предварительного договора

2) Оформление договора купли-продажи или иного договора

3) Регистрация сделки в Регистрационной Палате

Однако, такое простое развитие событий возможно только в случае, когда у продавца есть оформленные без искажений действительности и нарушений закона документы о собственности на участок и свежий кадастровый план. В случае несоответствия документов законодательству или их неполноты регистрационная палата вернет их и сделку купли-продажи не зарегистрирует. Сделка купли-продажи земельного участка на протяжении месяца рассматривается в регистрирующем органе. В течение этого месяца идет проверка всех предоставленных сторонами бумаг. Стороны могут сами подать документы, но порой по вине продавца сделка приостанавливается. Причиной могут быть ошибки или неполный пакет документов.

Если документов о собственности нет, они устарели или искажены, то их нужно оформить или переоформить. Например, если покупается земельный участок, находящийся у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненно наследуемого владения, то, как известно, он может быть бесплатно выкуплен владельцем и оформлен в собственность (с 1 сентября 2006 эта процедура упростилась), а затем будет продан по стандартной схеме. Благодаря введенной в строй с 1 сентября 2006 года «дачной» амнистии процесс оформления документов собственности на участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства существенно упростился.

Если документов на участок нет совсем, то нужно убедиться в том, что оформление его в собственность и продажа в принципе возможна. Оформление - дело затратное как по средствам, так и по времени.

Поскольку оформление документов – мероприятие потенциально затратное, важно продавцу и покупателю заранее оговорить за чей счет будет происходить процесс – за счет продавца, покупателя или в складчину. В любом случае, как правило, покупатель еще до начала оформления документов вносит залог-задаток. В предварительном договоре, договоре задатка нужно оговорить, кто будет оформлять участок, в какой срок, за чей счет, договорная стоимость приобретаемого имущества и условия возврата задатка. Это позволит избежать ситуаций, когда оформление будет идти бесконечно долго или продавец вдруг решит перед подписанием договора купли-продажи повысить цену в два раза.

 

После того как, наконец, собраны и правильно оформлены все необходимые для регистрации сделки документы и появилась уверенность, что переход права собственности будет зарегистрирован в регистрирующем органе, происходит подписание договора купли-продажи имущества. Договор купли- продажи можно совершить в простой письменной форме, а можно в нотариальной. В любом случае договор включает в себя основные параметры сделки - объект, цену. При этом сторонам важно определиться, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи, т.к. продавец должен уплатить в зависимости от стоимости имущества и срока владения имуществом до 13% подоходного налога. Также в договоре должно быть учтено по какой схеме проводится сделка - с использованием ипотечного кредитования, с передачей имущества до подписания и регистрации договора купли-продажи, как и в какие сроки, будут производиться платежи по приобретаемому имуществу (снятие залога, рассрочка платежа, выставление аккредитивов, ячейка, смена учредителя и прочее).

Юридически формальный документооборот и фактические денежные платежи могут не совпадать. Когда и как будет оплачен приобретаемый земельный участок – договоренность сторон. Например, покупатель, особенно, если есть сомнения в «чистоте» участка, может настоять на том, что оплата будет произведена только после получения свидетельства о собственности. «Проведение денежных расчетов до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок – риск со стороны Покупателя». Но и начать пользоваться земельным участком мнительный покупатель сможет, скорее всего, только после передачи денег. Возможен вариант, когда покупатель захочет пользоваться участком еще до начала оформления документов, готовый на риск того, что сделка не будет надлежащим образом оформлена. Как правило, в этом случае и деньги продавцу будут вноситься частично сразу по факту начала использования земли, а частично по факту завершения сделки или ее этапов.

Помимо договора купли-продажи для проведения сделки с земельным участком можно попробовать использовать схемы с договорами дарения и мены, аренды с правом выкупа. Если приобретается участок в садовых и дачных товариществах (некоммерческих объединениях граждан) не оформленный в собственность, сделку можно провести, не проходя длительный путь оформления. «В таком случае характерна следующая «сделка» - вступление в члены садового (дачного) товарищества/кооператива нового члена (покупатель) и выход старого члена (продавца) с переоформлением членской книжки на покупателя». В этом случае покупатель не становится собственником земельного участка, а только членом кооператива/товарищества. Однако это не лишает его права в будущем приватизировать (выкупить) земельный участок себе в собственность. Однако, как известно, на таких землях прописаться не удастся, да и дом для постоянного проживания будет построить трудно.

 

Если вы задумали строить загородный дом – то покупка пустого участка – идеальный случай. Однако такой выбор существенно снижает круг потенциально подходящих объектов. На рынке есть множество участков с уже существующими на них строениями различного класса – от бытовок до небольших дворцов. Что с ними произойдет после покупки – дело покупателя. Он может снести их или использовать по своему желанию. Однако наличие на участке построек и их статус может существенно изменить ход самой сделки купли-продажи. Особенно трудная ситуация может сложиться, если строения возведены на участках, где этого делать нельзя – зарегистрировать их будет невозможно, а значит и оформить их покупку, а попытка регистрации может привести к тому что контролирующие органы обратят на них внимание и потребуют снести. Если на участке есть объекты незавершенного строительства, то необходимо выяснить, заключался ли ранее на объект договор строительного подряда или инвестиционный договор. Если постройки оформлены в собственность, необходимо узнать, не являются ли они предметом залога, ипотеки, иных имущественных обязательств  продавца.

В ходе сделки земельный участок и строения, расположенные на нем, рассматриваются как независимые объекты недвижимости. Т.е. от продавца нужно отдельно получить свидетельство о собственности на земельный участок и свидетельства на строения. Если свидетельств на строения нет, то, конечно же, можно и не упоминать их в сделке купли-продажи и таким образом обойти вопросы регистрационной службы. Однако в таком случае прежний хозяин сможет предъявить в будущем требования на эти строения и проживать в них или пользоваться ими, да и у покупателя могут возникнуть проблемы в ходе легализации (оформления в собственность) этих построек. Поэтому регистрация перехода права собственности на строения, находящиеся на участке, если покупатель не собирается их сразу же после покупки снести – все-таки желательна. А для этого изначально право собственности необходимо зарегистрировать в отделении Регистрационной службы, что потребует времени и оформления нескольких документов.

 

Если объекты зарегистрированы в собственность, это значит, что они помимо прочего нанесены на кадастровый план участка. Покупателю необходимо сравнить этот план с реальным состоянием дел – за время с предыдущего (межевания) кадастрирования продавец мог изменить постройки и возвести новые. Если объекты находятся в собственности, на них также есть дело в БТИ. Для регистрации сделки купли-продажи на строения необходимо будет помимо прочих документов предъявить регистратору технический паспорт БТИ с отметкой давностью не менее полугода, извлечение из технического паспорта (справка БТИ) о том, что изменений в площади не было. Нужна будет справка из администрации об отсутствии зарегистрированных и проживающих с доме лиц,   согласие супруга на проведение сделки по строениям.