Часто бывает так, что ИП владеет коммерческой недвижимостью, приносящей некоторый доход. В соответствии с российским налоговым законодательством предприниматель обязан за это платить взносы в бюджет.
С. Каплан, руководитель компании «Правокард» объяснил, как именно рассчитываются налоговые взносы при продаже или владении коммерческой недвижимостью.
В первую очередь необходимо разобраться с определениями, что такое коммерческая недвижимость и для чего она предназначена? Как правило, комерческая недвижимость представляет собой нежилое помещение. При этом стоит различать обычные нежилые помещения (например, гаражи) и нежилые помещения, используемые для получения дохода (например, салоны красоты, парикмахерские, ателье, магазины и пр.). В случае с нежилой недвижимостью, при помощи которой можно получить прибыль ИП обязан платить сразу два налога: на продажу и на владение.
Налог на владение
Владелец помещения, которое имеет статус коммерческой недвижимости обязан платить налог на владение этим объектом в срок до 1 декабря года, который следует за истекшим налоговым периодом. Сумма налога определяется налоговой инспекцией и его величина зависит от региона, согласно ст. 14 НК РФ, а также в зависимости от кадастровой стоимости объекта. Однако эта практика в регионах еще только внедряется. Стоит отметить, что по новым правилам величина налога стала существенно больше, и поэтому государством до 2020 года был установлен временный понижающий коэффициент в размере 2 процентов.
Налог от продажи
В случае продажи коммерческой недвижимости ИП должны платить налог на продажу. Его размер зависит от используемой системы налогообложения и ставки. Основная ставка для россиян - 13 процентов; для лиц, проживающих за границей - 30 процентов. Точка отсчета — кадастровая стоимость помещения. При УСН ставка может быть снижена до 6 процентов. Если объект был приобретен до 2016 г, то налог платить не нужно. Почему? Просто до января 2016 г действовала норма, при которой налогоплательщик освобождался от налога, если недвижимость была в его собственности больше 3-х лет. При покупке объекта после февраля 2016 г срок владения с освобождением от уплаты налога уже 5 лет. Важно: согласно внесенной поправке в НК, если помещение было использовано с коммерческой целью, то 5-летнее освобождение от уплаты налога на него не распространяется.
На практике бывает немало ситуаций, когда физическое лицо пытается продать коммерческую недвижимость как личную, ошибочно полагая, что ему таким образом удастся избежать уплаты налога. Налоговая инспекция это предусмотрела и считает, что физические лица должны платить налоги с продажи коммерческой недвижимости. Соответственно, если коммерческая недвижимость была приобретена до регистрации ИП, а к моменту продажи объекта ИП уже удалось закрыть, то платить налог все-равно придется. Если есть желание обезопасить себя от претензий налоговой, то лучше своевременно заняться переоформлением имущества, например через дарственную на доверенного человека.
Как уменьшить размер налога на продажу и возможно ли это в принципе?
При УСН применяется налоговая ставка в размере 6 процентов. Если во время использования помещения гражданин не пользовался УСН, то при продаже уплате подлежит 13 процентов. Однако при наличии действующего ИП, которое работает по УСН, можно добиться снижения ставки, правда придется предъявить налоговикам железные доказательства того, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности, а не раньше или позже.
Также можно несколько уменьшить взнос в случае, если зарегистрировано ООО. Размер налога зависит от того, внесен ли учредителем объект недвижимости в уставной капитал. Если помещение является частью уставного капитала, то при его продаже учредитель имеет законное право получить компенсацию своих затрат на приобретение собственности. Если сумма затрат примерно равна сумме дохода от продажи, то сумму налога можно снизить.
Нюансов в налогообложении коммерческой недвижимости немало, поэтому при расчете суммы налога очень желательно воспользоваться онлайн-сервисом на веб-портале ФНС, где имеется калькулятор расчетов для каждого конкретного региона РФ с учетом большинства возможных ситуаций.
